Наемите в София – къде е най-евтино? Накъде вървят?

Строителството на жилища в София напредва с ненормално високи темпове, не на последно място и поради наличието на много пари за изпиране. Предлагането на жилища надминава търсенето няколко пъти. Въпреки това цените на имотите растат, но на наемите – по-слабо, защото зависят от доходите. Снимка: Булфото

Ако питате брокерите на недвижими имоти – наесен наемите ще скочат. До този момент, през първото полугодие, увеличението е незначително. В началото на годината например, едностайните апартаменти са вървели средно за около 140 евро, а сега са 150-160. (виж по-долу таблицата как вървят наемите по кварталите в София).

Но това са оферти, които дърпат нагоре, а реалните договори стават винаги на по-ниски цени. Пак брокерите твърдят, че покачването е минимално, поради твърде ниските доходи на населението, които задържат ръста. По-сериозен скок има единствено при новите офиси, луксозно строителство (квадратният метър там е по 18-25 евро месечен наем). Този вид строителство отразява нуждите на около 5-6% от населението, които имат високи доходи. Тук има реален ръст, който не засяга другите строителства от по-нисък клас (б. р. – за качеството на строителството и измами с жилища – четете скоро в e-vestnik).
Но добре, че наемите в София не се определят от брокерите, защото досега да са надминали наемите в Манхатън или в централната част на Токио.

Наемът е важна величина, от която зависят и цените на недвижимите имоти. По света има една пропорция – стойността на един недвижими имот да се възвръща от наеми за 10-15 години. Това е приблизително равно на 10% годишна лихва – малко повече от влог в банката. Същевременно цената на недвижимия имот за тия 10 години се качва 2-3-4 пъти – според страната, мястото, конюнктурата.

Как е у нас? Между наеми и цени на недвижими имоти има значителна диспропорция. Един апартамент за 50 000 евро в София се дава под наем за 200 евро, максимум 250 евро месечно. Но в повечето случаи, според квартала, цената е и по-ниска от 200 евро.
Това означава към 5% възвращаемост на цената на имота годишно. Тоест, от вложените в недвижим имот пари, годишният доход е по-нисък, отколкото тези пари да се оставят на срочен влог в банката. Остава успокоението, че цената на имота се покачва в годините.
Защо става така?

Наемите зависят от доходите и от търсенето, и предлагането на жилища. В развитите страни повечето жители на градовете живеят под наем. Наемите в добър район на Париж, Ню Йорк, Сан Франциско са около 1000 долара за едностаен апартамент (стая и кухня). Това е приблизително половин заплата за по-ниско квалифицирана работа. Когато наемът се плаща от семейство, в което и двамата работят, той е напълно поносим – приблизително ¼ от доходите на семейството.
Как е в София? При средна заплата около 500 лв. в столицата, това означава, че едно двучленно семейство може да плаща наем най-много 250-300 лв. Затова се търсят повече едностайни и двустайни и техните наеми са относително по-високи. Но тук наемателят плаща отделно парно, ток, вода и др. разходи. По света в много случаи в цената на наема влизат повечето режийни разноски.

Затова наемите у нас няма как да растат много, докато не пораснат доходите. Съответно и мечтаното от брокерите увеличение на цените на недвижимите имоти няма как да се състои. И сега те са надути, което е една от причините за тази диспропорция „наеми – цени на имоти“. Брокерите постоянно тръбят за скок на цените на недвижимите имоти, което наистина влияе на ръста им – техните прогнози и оферти се възпроизвеждат от медиите, разпространяват се в Интернет и т. н. В момента цените на недвижимите имоти са по-високи, отколкото позволява общото равнище на доходите у нас. И само гъвкавостта на банките в последните години, които се конкурират да предлагат кредити, позволи рязкото увеличение на цените на недвижимите имоти. Заради кредитите се увеличи търсенето, съответно – цените.

Какво ще стане с наемите, обаче? Всички прогнози са за увеличение на доходите – минималната заплата ще става 220 лв., обявиха от правителството. Данъкът става плосък, тоест намалява. Логиката сочи, че наемите ще растат. Но до момента наемите са надскочили платежоспособността на населението. А офертите по вестниците са по-високи и отразяват по-скоро желанието на наемодателите и брокерите, отколкото реалните наеми.
Къде и как се движат наемите в София сега?

Най-високи са в столичните квартали “Лозенец” и “Изток” (дори в идеалния център на София наемите на апартаментите не са по-високи, с изключение на няколко места, където цените се надуват от фирми, които ги наемат за офиси). За „Лозенец”, може да се каже, че наемите са нереално високи. Като се изключат някои луксозни сгради с добро разположение или някои стари и тихи улички, в много райони на „Лозенец” застрояването е толкова гъсто, че като си отвориш прозореца, виждаш от 8-10 метра в хола на апартамента в съседната сграда.

В „Изток” още не са успели да застроят толкова нагъсто и е за предпочитане, при същата цена. В тези квартали тристайните апартаменти вървят според офертите за около 600 евро, но тази цена е надута и повече се среща по офертите, отколкото в действителност. И в двата квартала се намират и по-евтини. А луксозните надминават 1000 евро месечен наем. До двата най-скъпи квартала се нарежда и “Иван Вазов” – там средният наем за двустайните жилища дори излиза по-висок, макар и с няколко евро. Тристайните обаче продължават да са с около стотачка по-ниско. Това са квартали, отличаващи се със спокойствие, чудесно разположение и добро име. Много добър вариант е кв. „Яворов”, в който цените за наем са малко по-ниски от тези в „Лозенец“ и „Изток“, но кварталът е по-добре разположен спрямо транспорт, близост до центъра и др.

Расте интересът към столичния кв. “Младост”. За година парцелите за жилищно строителство там са поскъпнали двойно и кипи бурно строителство. Причината е все по – стратегичeското място, което заема този квартал. Отлична комуникация, която скоро ще бъде допълнена и от метро, ново строителство и разположението на редица големи вериги магазини.

Първата част на комплекса – Младост 1 – вече догонва дори цените на наемите в елитните квартали. Сериозен принос има и изграждането на бизнес парка в четвърта част, който покачва и цените наоколо. “Младост” 2 и 3 обаче все още не са сред най-желаните места за живеене в София и наемите съответно са по-ниски, а точно тук има много удобни апартаменти, близо до бъдещите метростанции и спирките на градския транспорт.

Цените в различните части на “Люлин” много се различават. Най-голяма роля при ценообразуването играе разположението спрямо спирките на метрото. Цените на едностайните варират, като може да си намерите и за под 130 и за над 200 евро в зависимост от това, в коя част се намират, комуникациите и “славата”, която им се носи. Не е тайна, че на някои части в “Люлин” никак не се гледа с добро око. Именно това е основната причина за твърде ниските наеми в кварталите „Обеля” и „Надежда”, въпреки нелошата връзка с центъра на града. Тук, както и в “Левски”, могат да се открият без проблем евтини апартаменти.

Средни цени на наемите в различни квартали на София през юли (според офертите)

Едностаен(35-50кв.м.)Двустаен(65-80кв.м.)Тристаен(80-120кв.м.)
Банишора199,4246310
Бъкстон229,6290,4365
Гео Милев242,2372,3434,2
Дианабад231,5319448,7
Дружба 1191,4237,2241,1
Дружба 2213,8220266
Западен парк181,9198,5278,8
Иван Вазов221,7422543,75
Изток242,25374,5660
Красно село194,4285310,4
Левски Г156,3194242,7
Лозенец247415611,3
Люлин 1161,4237,5238,8
Люлин 2186,4209,36225
Люлин 3169,8251,1285
Люлин 4185,3221,5258,7
Люлин 5159,6215280
Люлин 6162,8188
Люлин 7180,5205,75261,3
Люлин 8186,1203,5265,5
Люлин 9182,6231,3256
Люлин 10194238,3240
Младост 1229284,4410
Младост 1А266323,5
Младост 2211,4248340
Младост 3208,6237,5342
Младост 4229,6260345,7
Надежда 1 3174,5202,6254,5
Обеля228238
Овча Купел186,15219,29254,75
Слатина204,3235329,5
Яворов240335450


Забележка: Цените са в евро. Не са включени всички квартали на София. За съставянето на таблицата са направени средни цени на базата на обявите от 2 вестника и 3 сайта за имоти. Цените са на базата на офертите, а реалните договори за наеми са по-ниски с 10-25%.

България
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.