Накъде отиват цените на имотите в София?

Пейзажът на София се променя бързо. Строителството на жилища превишава търсенето, което не позволява цените да растат така, както им се иска на търговците. Снимка: Булфото

Цените на жилищата в София в момента варират основно между 700 и 2500 евро на квадратен метър. Доста голям диапазон, в който влиза старо, ново и луксозно строителство, както и местоположението в различните квартали.
Неотдавна английският вестник „Телеграф” публикува статия за недвижимите имоти в Европа, в която се казва, че цените им в Румъния и България са като надут балон, който ще се спука. Същевременно проучване на световната мрежа на агенции за недвижими имоти ЕРА, оповестено миналата седмица, сочи, че цените на жилищата в София са най-ниски в сравнение със 17 други европейски столици.

Има ли противоречие в съобщенията? На пръв поглед – да. Но само на пръв поглед. Цените на недвижимите имоти в София са реални и пазарни едва след 1989 г. Тоест те са тръгнали от една много ниска точка и логично растат, за да достигнат пазарни цени. За този период на инфлация и икономически катаклизми те са се увеличавали според търсенето, предлагането и покупателната способност на хората.

В последните години предлагането на жилища в София превишава търсенето. Според някои оценки превишението в момента е в пъти. Същевременно след стабилизирането на банковата система банките масово предлагат жилищни кредити и търсенето на жилища се повиши. Това съответно натисна нагоре цените. Те растяха и по психологически причини – България престоеше да стане член на ЕС. Този момент дойде и сега цените „се колебаят”.

От март досега цените “на зелено” в източните райони са се покачили средно с 19% според сайта www.imot.bg. Най-сериозно е нарастването при двустайните апартаменти в строеж в ж. к. “Младост” 2 – цели 30 на сто. Според една от големите компании за недвижими имоти “Адрес” именно двустайните жилища са най-желани в момента (те са по-евтини от тристайните и затова са най-търсени). Най-слабо са поскъпнали апартаментите в последната, четвърта част на “Младост” – едва с 5%.
Увеличението при луксозното строителство обаче е почти двойно за една година в някои от офертите – предприемачите надуват цените, защото се целят в платежоспособна група купувачи, която е около 5% от населението. Качествен апартамент в София на подходящо място, квартал, разположение, не се намира лесно и цените на луксозното строителство са естествено високи.

При другото строителство обаче нещата са съвсем различни – то е нискокачествено, с лоши материали и изпълнение и е предназначено за съвсем друга група от населението. Там цените няма как да растат още. Дори повишението през тази година се смята за спекулативно от някои експерти.

Според Жана Ковачева, брокер недвижими имоти, трябва да се прави разлика между ново и старо строителство. “Повишаването на цените при новото строителство е спекулативно – казва тя – Това стана възможно, след като се промениха стандартите за определянето на квадратурата и вписването им в нотариалните актове.” Фактически хората плащат по-висока цена за по-малка от реалната квадратура, тъй като в площта на апартамента вече се добавят и общите части. Затова, според Ковачева, цените при старите жилища ще продължат да се покачват, защото реалната им площ е по-голяма. Според нея тенденцията е в следващите 5 години да се запази ръстът на цените, тъй като София е привлекателен център за работа и много хора ще продължат да се преселват в столицата. Те от своя страна предпочитат да си купят жилище, вместо да пилеят парите си за наем. Т. е. покачването на цените ще се запази, докато банките все още са либерални при отпускането на кредити за нов дом.

Има и противоположни експертни мнения за цените. Според тях те са спекулативно надути и са надскочили своя таван. Предлагането превишава стабилно търсенето и те ще се задържат в рамките на незначителни повишения в следващите няколко години, съобразно на инфлацията. А дори може да се стигне до връщане назад, поради външни причини – ипотечната криза в САЩ, която малко или повече засяга Европа, и поради вътрешни – твърде надути цени в момента и липса на търсене от чужденци. За разлика от крайбрежието и вътрешността на страната, където англичани и др. купуват къщи, в София наплив на чужденци не се забелязва. Високо е търсенето на офис сгради и помещения, но строителните предприемачи адекватно отговарят на търсенето.

Най-много са скочили цените на тристайните жилища в “Младост” 1, тъй като кварталът е най-близо до центъра, а скоро ще има и метро. Според статистиката, средните офертни цени за последните 6 месеца, са се покачили с цели 33%. Това означава, че предлаганите имоти са поскъпнали с около 200 евро на квадрат.

В “Дървеница” увеличението е 14% или около 80 евро за единица площ. Най-изгодни засега са офертите в “Дружба”. Цените “на зелено” тук са по-ниски и това сериозно увеличава търсенето. Двустайни апартаменти се намират за около 690 евро на квадрат, а тристайни за близо 670.
В най-търсените от купувачите райони цените достигат и дори надхвърлят 1000 евро. Най-скъпи все още са апартаментите около Докторската градина – приблизително 2000 евро на кв. м. По данни на Colliers офертите в централната част на София, както и в най-елитния квартал “Лозенец”, са нараснали с 19%. В “Иван Вазов” пък средното покачване е с 11%, като така той вече остава на трето място след “Изток”, където ръстът е с 29%. Квадратен метър в района се продава за около 100 евро повече, отколкото в “Иван Вазов”.

Цени в някои квартали на Софи на двустайни и тристайно апартаменти през септември (според офертите!) :

БЪКСТОН:
тухла – двустайни апартаменти – от 51 250 до 198 000 евро – средна цена за кв.м. 979 евро
тухла – тристайни апартаменти – от 81 500 до 190 000 евро – средна цена за кв.м. 862,5 евро

ИЗТОК:
тухла – двустайни апартаменти – от 70 000 до 260 000 евро – средна цена за кв.м. 1264,68 евро
тухла – тристайни апартаменти – от 97 375 до 374 990 евро – средна цена за кв.м. – 1475,87 евро

ЛОЗЕНЕЦ:
тухла – двустайни апартаменти – от 46 000 евро до 232 400 евро – средна цена за кв.м. – 1309 евро
тухла – тристайни жилища – от 83 500 евро до 360 000 евро – средна цена за кв.м. – 1369 евро

ЦЕНТЪР:
тухла – двустайни жилища – от 49 000 до 350 000 евро – средна цена за кв.м. – 1291 евро
тухла – тристайни жилища – от 64 400 до 390 000 евро – средна цена за кв.м.1457,73 евро

Според www.imoti.net

Таблица със средни цени на кв. м жилищна площ в София според офертите:

 ЕдностаенДвустаенТристаен
Бъкстон958939865,5
Гео Милев10781163,51106
Дружба 1880,5774694
Дружба 2894,9810,35714,25
Иван Вазов12931260
Изток13581163,651302,5
Лозенец1235,51218,51283,7
Люлин 1902658627,3
Люлин 2669579,68585,35
Люлин 3835784,5672
Люлин 4822854687
Люлин 5856798,5763
Люлин 6766677632,75
Люлин 7842809690
Люлин 8736711,5682,5
Люлин 9821601,5675
Люлин 10994797,35740
Младост 1915923859
Младост 1А1112956854
Младост 2909863812
Младост 3899,3891,5832
Младост 4900,5859732
Надежда 1 – 3850766,5723,5
Център11541210,81302,6
Яворов11631237,751219,5

Забележка: Цените са в евро. Не са включени всички квартали на София. За съставянето на таблицата са направени средни цени на базата на обявите от 1 вестник и 2 сайта за имоти. Цените са на базата на офертите, а продажната цена е по-ниска.

България
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.