Чехия: Евтини кредити подхранват жилищния пазар

Ройтерс

Карловият мост в Прага. Снимка: уърлд66

Когато Зузана Бенешова пуска обява за апартамента си в Прага си сайта Airbnb за краткосрочно отдаване под наем на жилища, тя няма представа, че това ще се превърне в процъфтяващ бизнес.

Четири години по-късно тя вече притежава три имота за отдаване под наем и управлява компания, която обслужва още две дузини ваканционни апартаменти. Бенешова освен това консултира хора, които искат да се възползват от рекордно ниските лихви по ипотечните кредити, за да купят недвижими имоти и да ги дават под наем на туристи срещу тлъста печалба.

Рекордно ниските лихви, както и разцветът на услуги като предлаганите от Airbnb, подхранват жилищната треска в Чехия, както се случва и на други места в Европа. Само че чешката национална банка, която иска да запази свръхлибералната си парична политика на евтина национална валута и почти нулеви лихви поне до идната година, е разтревожена и се опитва да получи повече правомощия, за да попречи кредитирането да излезе извън контрол. Според анализатори и брокери виждат вероятността пазарът скоро да се охлади е малка.

Цените на новопостроените апартаменти в Прага са се повишили
с 19 % на годишна основа до средно около 66 000 чешки крони
(2740 долара) за квадратен метър през второто тримесечие,
според проучване на строителните компании Trigema, Skanska
Reality and Central Group.

В престижния пражки квартал Летна стари апартаменти намират
нови собственици още преди да бъдат обявени за продан. Според
централната банка цените на недвижимите имоти в Прага може би са
завишени с около 5-10 %.

Бенешова току-що е помогнала на чичо си да вземе ипотечен
кредит, за да купи апартамент с площ 60 квадратни метра в
историческия център на Прага и оценява, че приходите от даването
му под наем може би ще са два пъти повече от вноските по
кредита. „Доходоносно е“, казва тя.

Забравете наемите

Обемът на ипотечното кредитиране е нараснал с 29 % до
рекордните 184 милиарда крони (7, 6 милиарда долара) през 2015
година, според статистически данни на министерството на
развитието. За тази година се очаква растежът да бъде още
по-голям. През август средната ипотечна лихва се понижи до 1,84
% спрямо 2,11 % миналата година, посочва компанията Hypoindex,
която следи развитието на пазара.

Бизнес консултантът Ондрей Хомола живее в апартамент под
наем, но е взел кредит, за да купи малко жилище в перспективния
пражки квартал Холешовице, който да дава под наем чрез Airbnb.
„Даването под наем чрез Airbnb прави този бизнес смислен“,
отбелязва той.

Причината е, че собствениците на жилища могат да получават
два или три пъти повече от краткосрочни наеми чрез Airbnb,
отколкото при дългосрочно отдаване под наем. Броят на туристите,
посетили Прага, е нараснал с 14 % на годишна основа до 1,3
милиона през първото тримесечие, според туристическата агенция
на града.

Ниските лихви помагат и на купувачите на първо жилище.
Магдалена Климешова разказва, че ипотеката, покриваща 80 %
от цената, й е позволила да замени наетото си жилище с къща,
разположена на хълм край пражката река Вълтава. Ипотечният
кредит е с осемгодишна фиксирана лихва от 1,59 % и вноските ще
се равняват на една трета от месечните доходи на семейството й.
ИТ консултантът Матей Фриба е купил апартамент с площ 120
квадратни метра – по-голям, отколкото е очаквал.

„Ниските лихви ни помогнаха да получим по-голям кредит,
отколкото бихме могли да си позволим обикновено“, казва той.

„Удивителни“ ипотечни лихви

Централната банка се опитва да получи повече правомощия,
които да й дадат възможност да ограничи ипотечното кредитиране
при нужда. Институцията все пак е издала многократни препоръки
до банките за лимити при ипотечните кредити.

По-рано тази година централната банка призова банките да не
предлагат кредити, покриващи 100 % от стойността на имота, а на
1 октомври сви препоръката по 95 %. От април препоръчителният
дял ще намалее още повече до 90 % от цената на жилището, а в
случаите, когато то се купува с цел да бъде давано под наем – 60 %.

Според Ян Фрайт, ръководител на отдела за финансова
стабилност на Чешката национална банка, най-голямото опасение е,
че хората теглят по-големи кредити, отколкото могат да си
позволят. Те се затрудняват с вноските, което ще принуди мнозина
да ограничат разходите си, когато икономиката се забави.

„Някои домакинства теглят кредити, поглъщащи над една трета
от месечните им приходи, което е доста притеснително в ситуация
на исторически ниски лихви“, посочва той.

Жилищният пазар се разрасна в голяма част от Централна
Европа и Националната банка на Словакия също въведе сходни
мерки, за да ограничи ипотечното кредитиране. Регулаторните
органи в Унгария вече наложиха подобни лимити, когато кредитите
в чуждестранна валута се увеличиха на фона на поевтиняването на
националната валута през периода на световната финансова криза.

Чешките банки останаха сравнително незасегнати от световния
срив, подкрепени от ниското съотношение на кредитите спрямо
депозитите. Силните понижения на лихвите помогнаха на чешката
икономика да нарасне с 4,6 % през 2015 година, когато растежът
бе стимулиран и от рекорден приток на европейски субсидии.

Очаква се тази година нарастването на икономиката да се забави
до над 2 % преди отново да се ускори идната година.
Ева Замразилова, главен икономист на Асоциацията на чешките
банки и бивш централен банкер, посочва, че единствено
по-високите лихви биха могли да укротят жилищния пазар.
„Колкото по-дълго лихвите (на централната банка) остават на
технически нулево равнище, толкова по-дълго ще продължава
бумът“, казва тя.

Според Милан Жак, ръководител на чешкия офис на компанията
за недвижими имоти Re/Max, също има възможности за още растеж.
Тази година компанията отчита 20 % увеличаване на сделките.
„Още не сме достигнали върха на пика“, убеден е той.

БТА

Свят
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.