Триковете на агенциите за недвижими имоти при покупка на жилище с кредит

Снимка: Пропърти фрод

Писна ми от брокерски номера и реших да осветля малко практиките им. Последната седмица имах двама клиенти, мераклии за ново жилище с идентични случаи.
Схемата е следната:
Подписване на договор, който не е предварителен договор, а плаща реално комисиона на брокера.
Като си харесате жилището, брокерите веднага ви пъхат в ръцете един договор, който не е предварителен договор, а нещо което реално няма смисъл. Поне не юридически. Целта е да вземат от вас все пак някакви пари, докато сте „топъл”. Обикновено ви обясняват как срещу 1000 евро, те щели да „свалят обявата от предлагане”. Хубаво, ама това е договор с агенцията, а не с продавача. Той дали ще го свали или ще го обяви още на 5 места с 2000 евро отгоре, си е негова работа. Все пак вече е намерил във ваше лице клиент за тази цена. Дали сте 1000 евро, но на агенцията и ако може той да изкара още 2000 „що да не”?
Никой не може да гарантира свалянето на обявата! За какво точно ги давате тогава тези 1000 евро, дето им викат „стоп капаро”… аз не мога да си обясня. Защото ги имате предполагам. Но, така или иначе, брокерът е взел от вас вече някакви пари. Оттук нататък, ако вземе остатъка – окей. Ако не, остава с 1000 евро.  А вие имате нужда от кредит.

„Агенцията урежда кредита. Имаме си специален човек за това…”

Да ама не! Защо според вас идват тогава тия хора при мен? (бел. ред. – авторът е кредитен консултант). Аз ще ви кажа. Защото имат нужда от кредит и агенцията не им го е „уредила”. Но те вече са си взели 1000-та евро и не са чак толкова заинтересовани, нали?
Има и друга хипотеза. Ако наистина са запознати с кредитирането (макар практиката друго да показва) значи са знаели че няма да получите кредит. Но въпреки това ви взимат 1000 евро. Добра заработка нали? Пък после и да не ми отпуснат кредит, все тая. Те са с 1000 евро „напред”.

Стигаме до предварителния договор. Дават ви един „Стандартен предварителен договор”. Е такова животно нема! Спорих с една брокерка, която ми обясняваше, че нямало нужда от адвокат. Те адвокатите всичко обърквали и само проваляли сделките. Което често си е така. Лично аз съм провалял десетки сделки и после клиентите са ми целували ръката за благодарност.
Брокерите сами пишели предварителните договори, а това е крайъгълен камък в сделката за покупка на недвижим имот. На този етап ви искат 10% от стойността на сделката и после брокерът изчезва. Край! Няма го! С малки и редки изключения. Освен ако наистина не ви „уредят” кредит и не очакват комисионна и от банката. Но за това после.
Плащате 10% капаро, плащате 3% комисионна, без да знаете ще имате ли кредит, няма ли да имате, изрядни ли са документите на имота, какво ще иска банката, какви ще са разходите за нотариус, държавни такси и данъци… Изобщо до момента вие адвокат на ваша страна нямате. Имате полуграмотен брокер, който се изявява като адвокат.

Затова има и толкова измами с недвижими имоти

Трябва да сте наясно, че адвокатските хонорари са далеч по-ниски от тези на брокерите, а работата, която вършат юристите е в пъти повече. И най-важното: Предотвратява измамите!
Много добра схема за заработване на парички върлува напоследък. Каква е калкулацията:
1000 евро „стоп капаро”
10% – капаро на предварителен договор (изваждаме от 10-те процента  тези 1000 евро стоп капаро)
3% – комисионна на брокера
Но банката отказва кредита. А в предварителния договор пише (обикновено не се четат, а и да се четат, не се разбират), че ако пропуснете срока, капарото се задържа.
Честито!

Адвокатът трябва да е ваш. Вие да сте го избрали и да не е посочен от агенцията.
Поне ако не искате да осъмнете с горните разходи и без възможност да си ги възстановите. И това е малкото зло. Защото ако има нещо нередно по имота, тогава ще изгорите с цялата сума.
Доста често битува схващането, че банката ще провери имота и документите. Но това е само защото не познавате клиентите, които ме търсят. И те са мислили като вас с идеята да спестят от адвокат.

Нотариусът и таксите по сделката

Само да си знаете, че агенциите много държат да е при „техен нотариус”. Познайте защо!
Защото получават комисионна. Имах една доста заплетена сделка пак от този тип. Разбрали са, че няма да има кредит, взели са им 1000 евро „стоп капаро”, та даже и с предварителен договор са ги излъгали. А кредит не може да има защото имат лоша кредитна история (лошо ЦКР). Измислям схема как да не им вземат новото жилище и им уреждам кредит. Звъни ми на следващия ден една надъхана брокерка и ми обяснява колко важно е да мине при „техен нотариус”. Теглих й една, естествено, и обясних на клиентите, че трябва да си изберат с кой да работят. Избраха нас за техен късмет и нещата им се получиха.

Интереси и плащания

Макар да го повтарям ще кажа, че единствения начин да не ви излъжат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на агенцията! То агенциите така или иначе не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор. А това при тях е табу. Те трябва само да взимат. Не искам да омаловажавам усилията на брокерите, ама много са некомпетентни и нагли горките. И няма как да е друго. Те ще вземат пари от вас само веднъж в живота им. А от строителя ще вземат многократно. Той строи и ще строи пак. Познайте към кого ще са по-лоялни?
С нотариуса е същата работа като с адвоката. Веднъж изповядана сделката, търсете си после правата колкото искате.

Практични съвети при покупка на недвижим имот

За финал – няколко практични съвети за процедурата. По-евтино е, така да знаете!
1. Най-важно е да знаете, че кредитът ще бъде отпуснат. Това е най-важното. Ще знаете и колко. Отивате в банката първо или идвате за консултация. Пак е доста по-евтино, макар при мен консултациите да са платени.
2. Правите си уговорка с адвокат да ви прегледа имота и да ви съдейства за нотариус.
3. Чак тогава търсите недвижим имот и се занимавате с брокери.
В този ред на действия е най-евтино и със сигурност няма да ви излъжат.

От kendov.com


* Авторът е кредитен консултант.

България
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.