Ренета Василева: Българинът не вярва, че мога да му разбия апартамента и да му взема телевизора и колата

Могат да ви продадат имота и без да сте длъжник, твърди съдия изпълнител

Снимки: авторката

На българите не са им ясни правата. Те не могат да повярват, че аз мога да им разбия къщата и да им взема телевизора, сокоизстисквачката и микровълновата печка. Не знаят, че мога да им взема колата. Това твърди един от най-успешните частни съдебни изпълнители, Ренета Василева. Длъжникът не знае, че за една просрочена вноска по ипотечен кредит или неплатени данъци, съдебният изпълнител може да продаде апартамента му.
Ренета Василева е първата жена частен съдебен изпълнител в София и трета в страната. Завършила е Математическата гимназия в Плевен, а след това право в Софийския университет. 6 години е била юрисконсулт и правен специалист в Държавната комисия по стоковите борси и тържищата. Първоначално работи в държавното съдебно изпълнение, а от 2006 г. е частен съдебен изпълнител. Клиенти й стават всичките 12 банки. Частните изпълнители в София тогава са само трима, сега има 40 държавни и 40 частни.

– Г-жо Василева, не е ли опасна тази професия за жена? Съдебният изпълнител изважда от имоти едни хора, въвежда във владение други, налага запор на заплати, продава жилища, заради неплатени данъци или вноски по кредити.

– Казваха ми, че е трудна, силно емоционална, завладяваща и притеснителна работа. Станах държавен съдебен изпълнител, защото разбрах, че в съдебното изпълнение предстои реформа и то ще става частно. Знаех, че това ще е печеливша дейност и че тя най-много отговаря на моя темперамент и характер. Деен човек съм, обичам да комбинирам теорията с практиката, мисленето с действието. Привличаше ме реалния контакт с длъжника, а не както в съдебната зала, където истинската връзка с човека липсва.

– Опасно ли е? Страх ли ви е?

– Към момента в много редки случаи съм имала усещането за опасност. Всъщност това зависи много от човека. Когато не създадеш конфликт с длъжника, когато работиш в рамките на закона, когато усещаш, че срещу теб е човек, и че ти по същия начин човешки седиш срещу него, не го притискаш до стената, работиш със законните средства и гледаш по всякакъв начин да облекчиш неговото положение, даже да му кажеш какви възможности има да се защити правно, той дори те харесва. Тогава няма място за страх.

Снимки: авторката

Понякога поради липса на добра уредба се допускат несправедливи решения, постановки. Мен никога не ме притеснява да измисля как да реша правилно казуса. Консултирам се, мисля, разсъждавам, претеглям всякакви възможности. Притеснява ме, когато срещу мен стои длъжник, който иска да бъде извън закона. Крие се. Злонамерен е. Професионално неграмотен е. Работи с незаконосъобразни методи, с натиск, заплахи.

– Защо ищците предпочитат частния съдебен изпълнител?

– Защото имат пряк контакт с него. В старата ми държавна служба клиентите няма къде да седнат. Няма къде да си видят делото. Като им се извади един документ, за да го видят, трябва да платят за преписи. За подпис под съдебно удостоверение, което се прави за минути, там се чака евентуално след три дни то да бъде подписано от някаква служителка, която няма как да се контролира, при един единствен шеф на 100 души.
Често се налага възбрана върху имот, който не е на длъжника, а е чужда собственост. Например по партидата на длъжник излиза определен имот. Справката от ЕСГРАОН показва, че имотът е на съпругата на длъжника. Ние можем да осъществим възбрана върху една втора от нейното имущество. По същия начин можем да изпълняваме възбрана върху половината от семейния влог на съпруга на длъжник. Това е така, ако хората са в брак. Но в случая те са се развели в 1989 година, а от справката излиза, че още са в брак.
Случва се, когато се наложи такава възбрана по погрешка, длъжникът да се моли в съдебното изпълнение да му вдигнат възбраната, а оттам се бавят. Това е унизително след като става дума за грешка. Първо, когато ти си сгрешил, трябва по най-бързия начин да поправиш грешката, камо ли да изнудваш човека. Не всички колеги са такива, но съм виждала подобни случаи в държавното съдебно изпълнение със собствените си очи….

– Какво не знаят длъжниците?

– От една страна, че съдебните изпълнители сме само изпълнители, които дори не знаят въз основа на какъв акт произтича задължението. Едва от 1 март 2008 г. с влизането в сила на новия закон, са длъжни да ни дават съответните обосновки на решението на съда. Досега идваше само изпълнителният лист и от него горе-долу се разбираше, че той е издаден въз основа на някакво гражданско дело или на запис на заповед.

– Но длъжникът има някаква история?

– Понякога влизам в конфликт с адвокатите взискатели, които са по-нахъсени от мен на всяка цена всичко да събера. След като имам изпълнителен лист и съдът така е решил, аз ще го изпълня, но първо искам да вляза в контакт с длъжника – да разкаже съдбата си, да се облекчи. В крайна сметка не сме роботи. Аз пак изпълнявам задължението си, но на него му е някак по-леко.

– Не само. Вие можете да подскажете някакво решение на проблема му.

Снимки: авторката

– Да. Има много случаи, в които длъжникът наистина не е длъжник. Примерно имам такъв случай: длъжникът купил имот от една жена, която е дъщеря на взискателката. Майката дарила имота на дъщеря си, тя го продала, а после майката разсиновява дъщерята, разваля дарението и фактически се разваля и сделката. Така купувачът се оказва осъден от майката да плати наем за ползването на този имот, въпреки че е платил на дъщерята. Той си поискал обратно парите от нея, но или не е имал добър адвокат или тя няма пари… С една дума сложен казус.
Понякога се правят фалшиви завещания. Човекът примерно е починал, няма начин да се докаже дали правилно е завещан имотът. Или точно преди да почине, се подписва фалшива записна заповед, която насочва изпълнението към имот, който евентуално би подлежал на наследство. Или собственикът няма наследници и измамниците целят да му вземат имота.
Лично аз не съм се сблъсквала с такава измама, но колеги са имали. Имотните дела при мен са на банки за ипотекирани имоти за обезпечаване на кредит., т. нар. ипотечни кредити.

– След ипотечната криза в САЩ има ли сигнали за настъпване на такава и у нас? Много ли са делата по ипотечни кредити и наказателните продажби на ипотекирани имоти?

– Към момента няма увеличение на такива дела, ако сравним с предишните две години, откакто станах частен съдебен изпълнител. Все още населението продължава да си плаща, не е настъпила криза. Всеки съдия изпълнител на година има продадени имоти по 30-40 дела най-много.

– Но „Райфайзен банк” направи преди година своя агенция за продажба на недвижими имоти… Мислите ли, че е случайно?

– Съдия изпълнителят е единственият компетентен орган да продава ипотекирани в полза на банки имоти. Няма друга структура, банката не може сама да си продава имотите. Стигне ли се до просрочване на ипотечен кредит, от градския или районния съд се издава изпълнителен лист, който идва при даден съдебен изпълнител. Не зная банка, която да прави нещо друго.

– Видях обяви за продажба на имоти в сайтове на съдебни изпълнители…

– И аз имам такъв сайт. Редът за продажба на такива имоти и обявяването на публичните продажби се промени тази година. На длъжника задължително се изпраща покана за доброволно изпълнение. От 7 на 14 дни се увеличи срокът, в който длъжникът има възможност да реагира.

– Възможно ли е длъжник изведнъж да се окаже с продаден имот?

Ренета Василева и екипът й. Снимки: авторката

– Почти никога, когато призовкарят му донесе поканата за съдебно изпълнение, длъжникът не очаква това да му се случи. Той не знае дори, че е осъден, защото банките могат по извлечение от сметка да извадят изпълнителен лист, което става на закрито съдебно заседание без призоваване на страните. И първият възможен момент за длъжника да реагира, че си е платил, или че е станала някаква грешка, е от момента на връчване на тази покана. Той може или да възрази, че не дължи или да плати, или да чака да види какво ще му се случи. Ако наистина не си е плащал, имотът му се продава.

– Може ли за една неплатена погасителна вноска да му продадат апартамента?

– Може и за една вноска. В договора с банката го пише. Доколкото зная, повечето от банките пристъпват към съдебно изпълнение при три неплатени вноски.
Но примерно ОББ за просрочване на една вноска по потребителски кредит правят изпълнителен лист и хората пропищяват. Може човек да е пропуснал, забравил, няма значение. Вадят съдебните листове на купища и ги носят при нас. Когато длъжникът получи покана за доброволно изпълнение най-често ни се обажда. Или прави възражение в съда и, ако представи достатъчно убедителни доказателства, че не дължи нищо, съдът спира изпълнението. Другата възможност е да внесе парична гаранция в размер на една трета от дължимата сума или да плати целия кредит. След като съдът спре изпълнението и съдия изпълнителят го спира. Но през това време ние може да сме му продали имота. Зависи длъжникът колко бързо ще реагира. Съдът колко бързо ще реагира…

– Как ще го продадете, след като нямате нотариален акт?

– Собствеността върху имота предварително е изследвана от банката. Това са най-лесните дела откъм закон и процедура. След като при нас дойде изпълнителното дело, ние задължително налагаме възбрана върху имота заедно с поканата за доброволно изпълнение.
Обикновено никой никога не възразява нищо, защото наистина не са си плащали. Могат да платят, но в повечето случаи нямат пари. И се получава така, че в крайна сметка имотът се продава. Горницата от продажбата се връща на длъжника.
Заедно с поканата за доброволно изпълнение се връчва дата за оценка на имота.

Снимки: авторката

Ако той е заключен, когато отидем за описа, разбиваме вратата. На описа отиваме с полицай, за да ни охранява, да не ни се случи нещо. Влизаме, назначаваме пазач или служител от офиса става пазач. Обикновено не се стига до такива действия, защото длъжникът почти винаги, като му се разбие имота, се появява от съседната врата, където се е скрил, защото мисли, че като го няма в къщи, няма да му разбием имота.
След като опишем имота, най-рано след 7 дни насрочваме дата за продажба, която трае един месец. През този месец, продажбата се обявява на табло в районния съд, в нашата колегия в София и на едно табло в общината. Датите на търга се съобщават и на длъжника… Всички знаят местата, където се обявяват такива продажби. Има много фирми прекупвачи, офшорки, които следят тази информация. Те имат различни схеми, за да докопат имота на по-ниска цена и после го препродават на висока.

– Как става това?

– Началната цена, от която започва търгът, се съобщава предишния ден. 50% от нея може да определи съдия изпълнителят без вещо лице. На търга има тайно и устно наддаване, не както преди само тайно. Въпросните фирми-играчи дават една супер висока цена и по този начин блокират устното наддаване. Участват в търга с подставени фирми с 5-6 предложения, така че да може като се откажат, цената да падне надолу и да купят на ниска цена. Елиминират част от купувачите, които случайно попадат между тях, като им дават някаква сума. Понякога обаче сметката им не излиза, защото част от хората не искат да се откажат от наддаването, а те са дали прекалено големи суми на другите. Освен това губят първия задатък, който може да е доста пари. Може и по жалба на някой от участниците сделката да се обяви за нищожна. И играчите губят всичко, което са дали.
В крайна сметка е ощетен длъжникът, защото не само няма сума, която да му се върне, но дори получените пари не могат да покрият цялото задължение към банката. Имотът е продаден на безценица и банката продължава да го гони за останалите пари.

– Направо съсипия… Как да се избегне този проблем? Защо не се определя по-висока базова цена?

– Според мен пазарът сам ще се регулира. Когато другите купувачи се откажат и започнат да участват само фирмите-играчи, те взаимно ще се елиминират, защото няма да има кого да надцакват. Иначе мисля, че сегашното законодателно решение е удачно, защото практиката показва, че колкото е по-ниска базовата цена на имота, толкова повече наддаващи има, оттам може да се постигне по-висока цена. Защото, ако наддаването започне от една висока цена, никой не отива да наддава.

– Само чрез ипотечните кредити ли човек може да си загуби жилището?

– Не се сексвестира единствено жилище на длъжника – това е норма от публичен характер. Едно от най-опасните нарушения на съдебен изпълнител е да продаде единственото жилище на човека, защото така нарушава конституционните му права. Потърпевшият може да обжалва без срокове във времето. Може да се продава само, ако човекът има две жилища или най-малкото две идеални части от жилища, част от друг апартамент или селска къща. Проблемът в момента е, че нямаме единен имотен регистър за цяла България. Така се получава, че ако зная, че дадено лице има имот в София, не зная дали има в Пловдив. Ето, аз притежавам част от къща в село по майчина линия, която никой по никакъв начин не може да знае, че имам. А да не говорим, че в София също не може да се установи какви имоти има, защото базата ни в Агенцията по вписванията е от 90-а година. В момента имот се търси по именната партида, тоест по името на човека. Още не е готов и кадастралният план на София, в който на всеки имот ще се видят всички разпоредителни сделки и ще се знае кой е истинският собственик.
В някои части от България тя вече е факт. Но в София търсим имотите от много места. В момента в София не ми е подадена от общината нито една декларация и не съм разбрала информацията за нито един имот. В провинцията това става прекрасно – дават ни декларация, с приложено към нея копие от нотариален акт или договор за покупко-продажба.
По принцип не ме е страх от дела за много пари, за милиони, когато срещу теб стои страна, която си използва правилно и законно правата за защита. Но понякога тя е злонамерена и ползва компетентната защита на адвокати, които само за да изкарат пари, работят вън от закона и ползват всички вратички, за да измъкнат клиента си.

– Бихте ли дали пример?

– Например имах дело срещу Главпроект, по което трябваше да наложа възбрана на цял етаж от сграда на ул. „Шипченски проход”. Според акт за държавна собственост този етаж беше собственост на фирмата. Изпращам призовка и насрочвам оценка на този имот. Отивам, те ме посрещат, дават ми скица на имота, показват ми го, черпят ме с кафе. Ставаше въпрос за неплатени заплати на двама техни служители на сума от 20 000 лева. Направих описа на имота, закачих го на стената, по стария ред обявих продажбата. Появиха се наддавачи – имотът е с оценка 200 000 лева – цял етаж от сграда от 300 кв.м. От Главпроект не реагират, не плащат примерно 5 000 лева, за да спрат производството. Идва последният ден, те пак не се обаждат. Усетих нещо нередно и накарах взискателя да спре продажбата. Отидох при нотариуса да видя състоянието на собствеността. И знаете ли какво открих? От Главпроект по някакъв начин влезли в областната управа, откъдето взех акта за държавна собственост, и измъкнали страница от приложението към него. В нея е било записано, че този етаж се апортира в друго дружество и се вади от капитала на Главпроект. Точно тази толкова важна страница не ми е била дадена. Те затова толкова искали да продам етажа, защото щях да им върна горницата над тяхното задължение – около 180 000 лева.
Този опит за измама не е станал без участие на хора от държавните служби и нотариус. Понякога заради неуредица в документацията в държавата може да стане така, че ние да продадем чужд имот. Затова винаги, почти винаги гледам да се свържа с длъжника и от него да разбера в крайна сметка имотът чий е.

– По какви други казуси работите? Топлофикация?

– Аз имам дела на Топлофикация. При паричните вземания трябва да съберем пари, като осребрим имуществото на длъжника и му запорираме принудително банковите сметки. Това става по-често принудително, защото почти никой не плаща доброволно, ако не го притиснеш и не му запорираме трудовото възнаграждение.
Имаме дела за въвод във владение на недвижим имот или вещи. Примерно трябва да извадим от имота наемател или някой самонастанил се. Случва се и старият собственик да не иска да излезе от апартамента, след като го продаде.
Наемателите най-трудно се вадят. Те могат да се сменят междувременно. Неприятно е, когато си пуснал някого за два месеца в имота си и той ти прави след това проблем 10 години и знаеш, че като го осъдиш за вреди от ползването, никога няма да видиш парите. Начинът да се избегнат такива дела е нотариалната заверка на подписите. Щом имаш нотариална заверка, много по-бързо можеш да си получиш изпълнителен лист и да извадиш натрапника.

– Колко е таксата за съдебния изпълнител?

Снимки: авторката

– Таксата на съдията изпълнителя, независимо дали е частен или държавен, е пропорционална на вземанията. Примерно на 100 000 лева моята такса е 5 225 лева плюс 2% за горницата над 2000 лева. В някои случаи длъжникът продължава да е длъжник дори да е платил задължението към банката. Защото той не е платил адвокатския хонорар по делото и таксата за частния съдебен изпълнител. Според новия закон длъжникът категорично дължи таксата и адвокатския хонорар.

– Включително за данъчно задължение ли можете да продадете жилище? Столичната община се закани, че ще събира неплатените данъци с частни съдебни изпълнители.

– Да. Включително и за тези данъци ще може да продаваме имущество. На фирма веднага, а на физическо лице, ако не е единствено жилище, може да се разсрочи – 30% се плаща веднага и после в продължение на 7 месеца по 10% от глобалната сума. Ние не сме съд. Не можем да решаваме дали те дължат или не дължат. Те казват, ние сме платили… И започват с жалбите. Плашат ни с прокуратурата, с Камарата на частните съдебни изпълнители. Жалбата е основателна и ако съдебният изпълнител си превиши правата. Примерно събира вземания без изпълнителен лист. Могат да решат да ни съдят за вреди… Те ни продадоха имота, дайте сега да ги потормозим…

– А не могат ли?

– Могат да ни осъдят, само когато има наши незаконосъобразни действия. Примерно аз този човек изобщо не съм го уведомила и съм му продала имота. Ако потърпевшият е имал право да обжалва, а не го е обжалвал, не може да ме съди след това за вреди. Голяма част от адвокатите това не го знаят и лъжат хората, че примерно защото съм продала имота за 10 лева вместо за 50 лв., могат да ме осъдят за вреди. Това не може да стане. Хората трябва да си упражняват правата, когато трябва и пред когото трябва. Не който както иска и където иска и да провокира със заплахи.

БългарияИнтервю
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.