СофияПловдивВарнаБургасРусе

Под наем в София – цени и хватки

Имотите поевтиняха, наемите - по-малко

Многоетажни блокове като този на снимката (намиращ се в Зона Б19) са типичните жилищни сгради по комплексите в столицата.Снимки:авторката

Търсенето на квартира в София може да ти скъси живота. Особено ако за пръв път се сблъскваш с подобно приключение или пък не си готов да отделяш по 400-500 евро на месец за наем. Ровенето в обяви, разговорите с агенции и огледите могат да се проточат със седмици без резултат.

Собствениците се инатят, искат високи цени

Наемите в столицата, логично, са най-високите в страната. Статистиката на най-посещавания български сайт за имоти imot.bg сочи средна цена 5.46 евро* за квадратен метър жилищна площ под наем в София (тоест средно 327.6 евро за 60 кв. м.). Но това са цени на базата на обявените оферти. Реално сделки се сключват на по-ниски цени. Колко – няма статистика, няма и начин да се направи. Приблизително около 10% по-ниско. В центъра, естествено, е най-скъпо. Средната цена на офертите за двустаен (най-оборотните жилища на пазара) в идеалния център на София е 413 евро или 5.7 евро на квадратен метър. Високи цени на имотите, близки до тези в центъра, държат и квартали като „Лозенец“, „Изток“, „Изгрев“, „Иван Вазов“, както и всички райони в близост до идеалния център. В по-крайните квартали като „Надежда“, „Дружба“, „Овча купел“ и т. н. наемите са по-ниски с 20-30%.

Икономическата криза свали чувствително цените на имотите, но при наемите е друго, твърдят брокери от агенциите. „Хората, като нямат пари за собствен имот, живеят под наем. През последните 3-4 месеца е някакъв бум на имотите под наем. Не мога да кажа, че цените са паднали. По-скоро някои се вдигнаха, някои задържаха приемливи нива. Но това е, понеже хората не могат да си позволят кредити”, уточнява Цветомила Седлоева, брокер в агенция за недвижими имоти „Естелла”.

Тя обяснява, че наемът се определя на първо място от района, в който се намира жилището и след това от интериора. „Ако говорим за класическа гарсониера, една прилична цена е от порядъка на около 250 евро – става дума за обзаведено жилище, едностаен апартамент. При двустайните цената може да варира между 300 и 350 евро. Но пак зависи от квартал и интериор”

Новострояща се кооперация в близост до Двореца на децата. Напоследък в София се предлагат все повече апартаменти в току-що построени сгради. Снимки:авторката

„Когато тръгнат да търсят двустаен, масово хората могат да си позволят до 250 евро, които да отделят за наем. За гарсониера – около 200-210 евро – казва Елизабет Петкова – брокер в агенция „Юникс М” – Има апартаменти и за по 160 евро, но там отиваш с ясната презумпция, че трябва да го ремонтираш, за да живееш в него. За 180-200 евро може и да се намери нещо, но трябва да потърсиш повече. Хубавите неща обаче се взимат веднага”.

Кой какво предлага?

При най-високите цени (от 400-450 евро нагоре) обикновено става дума за луксозно обзаведени апартаменти в нови сгради. В по-ниския ценови клас обаче положението е страшно. За 250 евро се предлагат както прилично обзаведени апартаменти, така и абсолютни „дупки”.

В самите обяви за имоти информацията може да е подвеждаща. Под „отлично обзаведен апартамент” често се разбира жилище с не съвсем захабени мебели, купени малко след 89-а година. В много от случаите под „бяла техника”, с която е оборудван апартаментът, се има предвид  хладилник „Мраз”, печка „Раховец” и пералня „Перла”, които при малко повече късмет може и да функционират нормално, но със сигурност качват сметките за електричество. Интересно е и понятието „престижен квартал”, в което, по усмотрение на собственици и брокери, може да се впише абсолютно всеки не съвсем краен квартал на столицата. При апартаменти по високите етажи пък се изтъкват плюсове като „панорамна гледка”, която всъщност представлява изглед към околните панелки, паркинги и гаражни клетки.

Всъщност най-големият проблем е, че много често размерът на искания от собственика наем по никакъв начин не отговаря на състоянието и обзавеждането на жилището. Собствениците сами определят наема, без да се съобразяват с цените на пазара. Затова не са рядкост обявите, в които се предлага например жилище от 30 квадрата,  обзаведено с легло, маса, стол и секция отпреди 20 години, с наем от 250 евро. Нерядко под „апартамент след ремонт” се разбира жилище, чиито стени са боядисани с латекс, а на пода е поставен нов балатум.

„Собствениците знаят, че хората са принудени да излизат под наем, че има търсене, и си позволяват да обявяват по-високи цени. И аз понякога им казвам – вашата цена е много висока за този район, трябва да е към 250 евро, но той казва, „Аз за моето жилище искам 300, не ме интересува. Аз не бързам, ще си го дам”. И си отстояват. Това пък е в техен минус, защото ако не им се даде един месец апартамента, те губят един наем. Но повечето си държат на цената, най-много да свалят 10-20 евро, когато видят,че дълго време не се дава апартамента”, обяснява Елизабет Петкова.

Според Цветомила Седлоева пък цените, които са дадени в обявите не винаги отговарят на реалната цена, срещу която ще бъде нает даден апартамент. Тоест, собствениците често са склонни да преговарят. „При нас конкуренцията е голяма – казва Цветомила –  Ако ние кажем, на собственика „Господине, или госпожо, това не е реалната цена за вашия имот, той естествено се обръща и към втора, трета, пета агенция. И това жилище вече е на пазара от пет агенции. Но в крайна сметка то се дава на неговата реална цена. Тоест, дори да е обявено на някаква цена, виждайки че 2-3 месеца седи празно, нещата вече отиват в други измерения”.

Типичен жилищен панелен блок в комплексите – за 2-стаен апартамент в такъв ти искат 300 евро. Снимки:авторката

Да се заровиш в обявите

Интернет е мястото, където можеш да загубиш най-много време в безрезултатно търсене. Сайтове от типа на imot.bg, imoti.net, imotibg.com, topimoti.bg и т. н. предлагат стотици оферти. Част от сайтовете имат и опция за получаване на информация по електронна поща, чрез SMS по телефон и т. н. Удобни са, защото позволяват търсене по определени критерии – район, цена, обзавеждане и т. н. Но обявите трябва да се проверяват непрекъснато, тъй като „горещите оферти” се взимат почти веднага.

Сайтовете обаче имат недостатъци. Обявите в различните интернет страници до голяма степен се дублират. Оферти, които отдавна не са актуални, понякога престояват с месеци и потребителите често водят безсмислени телефонни разговори за имоти, които вече са отдадени. Друг недостатък е, че много малка част от публикуваните обяви включват снимки. Тоест, можеш само да си представиш как изглежда конкретният апартамент, разчитайки единствено на описанието. Което пък невинаги отговаря на истинското състояние на жилището. Някои агенции изобщо не си правят труда да снимат имотите, които предлагат – малко нелогично, защото по снимките човек се ориентира дали изобщо да ходи на оглед в даден апартамент. Така се пести време, а и пари (в някои агенции огледите се заплащат).

Освен това може да се наложи да платиш такса за пълен достъп до публикуваните обяви. В imot.bg част от обявите са маркирани със знак „Оферта” и могат да се гледат само от потребители с пълен достъп.  В обявата са дадени само част от данните за имота и освен това липсват телефоните за контакт. За да може да ги види, потребителят на сайта трябва да изпрати SMS на стойност 2.40 лв. с ДДС. Срещу тази сума  получава код за достъп, с който през следващите пет дни разглежда абсолютно всички обяви на сайта. И това обаче може да е подвеждащо, защото като „оферти” понякога се маркират имоти, които всъщност не са чак толкова изгодни. Например, ако в обявата първоначално виждаш 3-стаен в центъра, който се предлага само за 180 евро, след като платиш за пълен достъп и се покажат детайлите, се оказва, че става дума за „част от тристаен апартамент и съжителство със собственика” или  че „жилището е за основен ремонт” и т. н. Можете обаче да попаднеш и на съвсем „прясна” оферта за хубаво жилище с нисък наем и да си от първите, които ще огледат имота.

В сайтовете дебнат и други капани, поставени от некоректни агенции за недвижими имоти. Често се пускат снимки на луксозно обзаведени апартаменти, които се дават под наем за смешни суми. Като се обадиш обаче, се оказва, че точно този апартамент „току-що” е капариран. Брокерът веднага започва да разпитва какво точно си търсиш и ти предлага пет други оферти, естествено не толкова изгодни. Идеята е клиентът да бъде „зарибен” – да звънне в агенцията, откъдето да му предложат други неща. Няма как човек да се усети, че подобни обяви са подвеждащи, освен ако не следи сайтовете непрекъснато и не попадне на едни и същи снимки, публикувани няколко пъти през различен интервал от време. „Абсолютни трикове. За жалост между многото коректни колеги и агенции има и некоректни. Такива неща отблъскват клиентите”, казва Цветомила Седлоева.

Многоетажен блок до бул. „Сливница“. Снимки:авторката

Друг проблем е, че едно и също жилище може да излезе в обяви на няколко различни агенции и с различна цена. Конкуренцията в бранша е жестока и за един апартамент често се борят по няколко брокера. „По-добрият вариант е жилището да се даде на една-две агенции максимум. Една добра агенция ще вложи достатъчно усилия, за да отдаде това жилище. Но когато собственикът го даде на десет агенции, клиентите се объркват, обявите се пишат по различен начин и т. н. И се случва да заведем човек на оглед, а той да си е уредил оглед на същото място и чрез друга агенция. И той казва, „ама аз вече го гледах”. На тях им става каша в главата от това, че се обаждат в много агенции”, обяснява Елизабет Петкова.

От собственик или чрез агенция?

Много хора предпочитат да си спестят услугите на агенциите, за да не плащат комисиона. Стандартните условия за наемане на апартамент чрез агенция са един наем, плюс един наем депозит, плюс комисиона за брокера, в размер на половината сума от наема. Тоест, при наем от 350 евро, човек трябва да си приготви първоначална сума от 875 евро (или около 1750 лв.) за, да може да наеме жилището. Депозитът по принцип се връща при прекратяване на договора за наем, според съответните условия, описани в него, но първоначалната сума си остава доста солидна. От тази гледна точка хората предпочитат да комуникират директно със собствениците и да спестят поне комисиона.

Директната комуникация с наемодателите обаче не винаги е за предпочитане. Собственикът може да не ти даде ясна представа за жилището, по-простата причина, че си го харесва, дори то да е ужасно. Или да се окаже, че иска да си запази едната стая от тристайния апартамент, която да превърне на склад или от време на време да идва и да преспива в нея. Или пък да вземе капаро от няколко души едновременно и накрая всички да останат на сухо.

Зона „Б 19“ минава за елитен квартал. Снимки:авторката

Ползвайки услугите на агенция, човек се застрахова от подобни рискове. Спестява си безкрайното ровене в обяви и ходенето по огледи на неподходящи апартаменти. Брокерът върши това вместо него и ако е достатъчно добър професионалист, нещата стават по-бързо. Освен че имат достъп до много повече информация за предлаганите на пазара жилища, брокерите са наясно и с документацията, и със статута на имотите. „Много от жилищата се преотдават, много от жилищата са с пълномощни, собствениците не се показват. Тоест, ако не изискате нотариален акт за собственост, рискувате утре-другиден да ви чукнат на вратата и да ви кажат: „Вие какво правите в моето жилище?”, казва Цветомила Седлоева.

Ако попаднеш на добър брокер, ще получиш много по-подробна информация както за плюсовете, така и за минусите, които собственикът може и да ти спести.

„Брокерът е човекът, който при всички положения би трябвало да ви даде някаква ясна представа за неща, които са прикрити или необявени. Много лесно е да вземеш парите на един човек, само защото си го завел на оглед. По-трудно е да му кажеш минусите, но по този начин само ще спечелиш доверието на клиента. Най-важното е да има добра комуникация”, пояснява Седлоева.

„Много е трудно да убедиш клиента, че ще си му от полза. Всички гледат комисионата, а пък всъщност ти си им едно рамо докрай и освен това си професионалист”, казва е Елизабет Петкова.

Средни цени за наем на двустаен апартамент в 15 столични квартала на базата на публикуваните обяви в imot.bg**

Изток             – 402 евро
Лозенец         –  383 евро
Иван Вазов     – 387 евро
Стрелбище      – 360 евро
Хиподрума      – 311 евро
Лагера           – 310 евро
Зона Б5, Б18,
Б19                – 305 евро
Младост          – 304 евро
Овча купел     – 278 евро
Банишора       – 273 евро
Св. Троица      – 271 евро
Дружба           – 263 евро
Надежда         – 235 евро
Люлин            – 230 евро

* средна цена на базата на публикуваните в сайта обяви за различен тип имоти – от стаи и едностайни апартаменти до мезонети и къщи, не включва офиси, магазини и т.н. – към 14.05

** средните цени са образувани на базата на публикуваните в сайта обяви към 14.05.

България
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.