Колко още ще паднат цените на имотите в София?

Възможно е 500 евро на кв. м към Коледа. Инвеститорите ще свиват раздутите си печалби

Новостроящ се блок в „Зона Б-19“ в София. Снимки: авторката

В медиите редовно се появяват изявления на експерти, според които цените на имотите са стигнали дъното. Ако се проследят публикациите от Нова година насам, излиза, че до момента те са стигали не един, а няколко пъти дъното. Из цялата страна стърчат незавършени сгради, чиято съдба още не е ясна. Банките вече продават жилища на неизрядни длъжници.

Имотите в столицата от край време са сред най-скъпите в страната. Цените им непрекъснато растяха, като в един момент някои от тях достигнаха нивата на имоти в Мадрид и Рим. От около половин година насам обаче цените вървят надолу. От различни агенции за недвижими имоти признават за спад на цените между 10-15% и 30-38% за различните райони на София. В медиите се появиха публикации за сделка прецедент в „Люлин”, където за пръв път продажната цена пада под 500 евро за квадратен метър. В центъра на столицата и квартали като „Иван Вазов” и „Лозенец” поевтиняването е най-слабо. В по-крайните квартали като „Дружба”, „Люлин”, „Хаджи Димитър” и т. н. обаче цените са намалели драстично.

Колко по ниски са реалните цени от офертите?

Но никой не знае реалните цени, на които се правят сделките. На повърхността се виждат само офертните цени, а сделки се сключват с отстъпки от тях, които варират в големи граници според случая. Според справка в най-големия сайт за обяви за недвижими имоти – imot.bg  квадратният метър в столицата струва средно 987 евро (според офертите). Апартамент в центъра струва средно 1425 евро на квадратен метър. За същия апартамент в „Дружба” средната цена е 724 евро на квадрат*.

Статистиката от подобни сайтове обаче завишава цените. „Реалната статистика, която трудно може да се извади, е на истинските сделки – казва Петър Славчев, директор на Къща за управление на недвижима собственост „Лобис” – Нито може да се извади като статистика от нотариусите, първо, защото е все пак конфиденциална информация, и второ – много голяма част от сделките се правят върху данъчната оценка (б. а. – тоест не се вписва реално платената сума, а тази по направената данъчна оценка, която е по-малка и така се плащат по-ниски данъци и такси), което не е реалната пазарна цена. Ако има статистика – тя е само в агенциите за недвижими имоти – тоест по реално направените сделки. Тази информация обаче също никъде не излиза”.

Нов блок в „Люлин“, според надпис на фасадата апартаментите се продават. Снимки: авторката

„Цените в София бяха нереално високи – казва Петър Славчев.  –  Особено на панелните жилища, едроплощния кофраж, които общо взето са краен брой – те са построени и ние само преразпределяме. Логично, този тип жилища поевтиняват най-осезаемо. От друга страна при новото строителство има голям резерв цените да падат още.“

Ако един квадратен метър струва на инвеститора или строителя 500 евро, а той продава за 900, има резерв от 400 евро, в рамките на които може да пада цената (б. р. – в много случаи квадратния метър струва на инвеститора дори около 350 евро). Ако инвеститорът работи със собствени средства, най-вероятно ще изчака възможност за реализиране на по-голяма печалба. Ако обаче е притиснат от кредити и не разполага с друг ресурс, ще бъде принуден да продава на по-ниска цена.

„Затова считам, че строителите могат да свиват все още и цените да намаляват, докато дойде пределът на една нормална печалба. В случая може би ще стане едно регулиране покрай тази криза. Поради това, че вече има много произведена строителна продукция, и ако търсенето спадне, ще има свръх производство, и тогава ще могат да намаляват цените”, обяснява Славчев.

Цените са били не изкуствено, а естествено завишени, сега пазарът се нормализира

„Това, което се случва на пазара в момента, е различно от това, което се случваше през януари – казва Даниела Сиракова, управител на Агенция за недвижими имоти „ImmoBan”. – В никакъв случай не е пазарът от миналата година, февруари или март, но нещата вече малко се успокоиха, и купувачите, и продавачите… Стана ясно, че нищо кой знае колко фатално няма да се случи, нито в едната, нито в другата посока. И според нас лека полека нещата започват да се нормализират – не да излизаме от кризата, но да се нормализира пазарът на имоти”.

На въпрос дали цените в София не са били изкуствено завишавани, Даниела Терзиева от същата агенция дава отрицателен отговор. „За мен такова понятие няма – убедена е тя – То не е изкуствено, а естествено, по простата причина, че на тези цени се случваха сделки. Търси се, купува се, цените вървят нагоре. Спира да се търси, предлагането надвишава търсенето, цените се връщат назад”.

От ImmoBan са категорични също, че агенциите за недвижими имоти не правят опити да задържат високите нива на цените.  „Няма агенция за недвижими имоти, която да вдигне цената. Това е една митология. Ние продаваме на цените, които определят собствениците или ни подават инвеститорите или строителите. Нашият интерес е този имот, който предлагаме, не само да си го предлагаме, а той да бъде продаден”, казва Даниела Сиракова.

За Коледа до 500 евро на квадрат?

Б. И., експерт в недвижимите имоти, пожелал анонимност, казва: „Твърдото дъно е около равнището на производствените разходи на инвеститора, който продава апартаментите в сградата, плюс минимална печалба за него. Цените на новото строителство естествено влияят и на цените на старото и в София те са близки. В световната практика печалбите в строителния бранш се движат около 15-30% (разбира се извън случаите на спекула с терени и имоти, които могат рязко да поскъпнат от различни фактори). В България най-често инвеститорът, дори сега, в кризата, калкулира печалби между 50% и 150%. Но повечето няма да издържат. Банките ще им вземат имотите за дълговете.

При криза цените ще слязат и под твърдото дъно. В момента в САЩ например, банките продават имоти на загуба, което дърпа цените на пазара още надолу. Според някои статистики в София в момента има около 5 млн. кв. метра незавършено строителство, над 2 млн. кв. м са в почти завършен вид. Предлагането е много повече от търсенето. Банките дават трудно кредити и то не на стойността на целия имот, а на част от него. Лихвите са непосилни. Хора губят работата си, намаляват заплати и бизнесът закъсва, заради световната криза. Доходите натискат допълнително надолу цените на наеми и жилища. Банките ще се напълнят тепърва с имоти, които хората не могат да изплащат. Цените неминуемо ще падат още. Към Коледа можем да очакваме сделки на цени около 500 евро на кв. м в София. Офертите в периферните квартали ще паднат до около 600 евро на кв. м и към 1000-1100 евро на кв. м в по-престижните квартали.“

Ако се потвърдят тези думи, то дъното тепърва предстои. Но повечето експерти пред медиите говорят друго. Те няколко пъти досега обявиха, че е стигнато дъното на цените:

18 Март 2009 Брокери: Пазарът на имоти достигна дъното

Пазарът на недвижими имоти вече е стигнал дъното в общ план и ще стои на него продължително време, съобщи управителят на агенцията за недвижими имоти „Явлена“ Страхил Иванов, който изнесе лекция през студенти от УНСС в сряда. Според него има потенциал за спад от 5-10% на цените, но само при някои имоти. Като цяло обаче сега е моментът за покупки, тъй като могат да се договорят много добри сделки. Подобна теза застъпват и повечето големи агенции за недвижими имоти.

в. „Дневник“

22 април 2009 г. Цените на добрите имоти удариха дъното

Цените на качествените имоти са стигнали дъното и няма да паднат. Клиентите трябва да търсят изгодната, което не винаги е най-ниската цена. Това заяви Пламен Мирянов, председател на управителния съвет на „Артекс Инженеринг“ на пресконференция. (б. р. – фирмата е инвеститор и голям продавач на имоти в София)

Цитирано от Dir.bg, „Блиц“ и др.

10 май 2009 г. Пазарът на имоти стигнал дъното, но се съживява

Пазарът на недвижими имоти вече достига дъното и през последните няколко седмици се забелязват признаци за неговото съживяване, каза председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти“ Лъчезар Искров. Според Искров съществуването на кризата в България е най-вече по слухове, а не толкова действително – в реалния сектор.

Цитирано от Dir.bg и др.

28 май 2009 г. Експерти: Стигнахме дъното при имотите, корекция ще има само на надценените

Пазарът на жилищни имоти в страната дава признаци на съживяване – нарастват интересът и активността на потенциалните купувачи, цените през последните месеци се задържат без понижение, а в бъдеще корекция в посока надолу може да се очаква само при надцените имоти. Така накратко виждат ситуацията на пазара в момента представители на строителни компании и агенции за имоти, взели участие в пресконференция днес.

investor.bg

16 юли 2009 г. Цените няма къде да падат

На вчерашната пресконференция на „Адрес“ (б. р. – агенция за недвижими имоти) бе казано, че цените нямало накъде да падат, защото строителите работели с надценка „само“ от 300 евро над себестойността, която била 350-400 евро на квадрат.

profit.bg

Прави впечатление, че български експерти по недвижими имоти постоянно информират, че е стигнато дъното, докато цените продължават да падат. Това издава, че те са заинтересовани цените да останат високи. Чуждите анализатори обаче откровено предричат още спад на цените:

15 юни 2009 г. Чужди експерти: Цените на имотите ще падат през следващите години

Цените на недвижими имоти в Европа ще паднат с 30 до 40 процента през следващите години, показва анализ на водещата американска агенция за икономически анализ RGE Monitor. Причината за очаквания спад е икономическата криза, която замрази кредитирането.
Според данните на RGE Monitor пазарите на имоти в Източна Европа са сред най-засегнатите. Агенцията цитира данни на Citigroup, според които до 2010 г. цените на имоти в повечето европейски държави ще паднат с около 10-15 процента. Тази тенденция ще продължи и след това, като общият спад ще достигне 20 до 30 процента през следващите 4-5 години.Европа още не е видяла дъното на кризата на пазара на недвижими имоти, смятат анализаторите.

Цитирано от “Дойче веле”

Ето още един цитат от сайта imotenbalon.com, който показва, че дъното в България може би е още далеч:

В Латвия средните цени паднаха три пъти

Друг пазар на недвижими имоти, по близък до нас е Латвия.  Цените в столицата Рига падат от средата на 2007 година, като  от максимума си от 1600 евро на кв. м през 2007 са достигнали  до 570 евро на кв. м през май 2009.

България
Коментарите под статиите са спрени от 2014 г., заради противоречиви решения на Европейския съд, който в един случай присъди отговорност за тях на стопаните на сайта, после излезе с противоположно становище. В e-vestnik.bg нямаме капацитет да следим и коментари на читатели. Обект сме на съдебни претенции заради статии, имали сме по няколко дела с искове за по 50-100 хил. лева. Заради което приемаме дарения за сайта (виж тук повече), чиито единствени приходи са от рекламни банери.