Разлом дели Севера и Юга на Европа

Секторът на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа отчете спад миналата година, тъй като регионът бе засегнат косвено от кризата в еврозоната, която охлади желанието на банките да финансират разширяване на дейността или ипотеки, както и от рисковия апетит на инвеститорите да влагат средства в офиси и търговски центрове.

Надеждите са, че местната икономика може да започне да се съживява до края на годината или през 2014 година.

Кризата очерта все по-големите различия между страните от Централна Европа.

Макар че споделят общо минало, периодът от над две десетилетия след възстановяването на демокрацията и пазарната икономика ги поведе в различни посоки.

Разлом дели успешния северен регион – Полша, Чехия и Словакия – от доста по-затруднения юг. Това се отнася до всичко – от равнището на корупция до устойчивостта на демократичните институции и разумността на фискалната политика. Може да бъде видяно и в сектора на недвижимото имущество.

„Когато говорим за Централна Европа, говорим за Полша, Чехия и Словакия,“ отбеляза Щефан Ауман, партньор в Peakside Capital, която управлява недвижими имоти, оценявани на 2 милиарда евро в Германия и бившите комунистически страни от Централна и Източна Европа (ЦИЕ).

„Унгария е съвсем различно нещо от останалите три. България и Румъния са по-трудни и по-малко ликвидни – не си заслужава допълнителният риск,“ добави той.

От всички страни в региона Полша все още е водеща. Тя си създаде международна репутация като единствената страна от ЕС, която не влезе в рецесия през 2009 година и продължава да се представя по-добре от останалите, макар че икономиката й рязко се забавя.

Инвеститорският интерес повехна миналата година. ЦИЕ привлече само 3,7 милиарда евро продажби, което е рязък спад спрямо отчетените 6,3 милиарда евро през 2011 година, според консултантската компания в сектора на недвижимите имоти Cushman & Wakefield. От общата сума Полша е привлякла 2,8 милиарда евро – малко повече от сумата привлечена през 2011 година – 2,6 милиарда евро.

„Винаги сме били на мнение, че Полша е по-добро инвестиционно предложение, отколкото съседните й страни от ЦИЕ,“ отбеляза Бен Хабиб, главен изпълнителен директор на компанията за инвестиции в търговски площи First Property Group.

Има признаци за промяна в нагласите като подема на новите инвестиции в Чехия и Унгария през първото тримесечие на годината. Полша, особено Варшава, напредна в класациите и се възприема като толкова привлекателна, колкото водещите западноевропейски градове. Прага също е в обсега на инветиторския интерес.

Причината е, че тези градове са сравнително ликвидни, т.е. позволяват на инвеститорите удобството да се изтеглят, ако световната криза се влоши. Това е трудно да се направи на по-малките пазари на Югоизточна Европа.

Кризата направи финансовите институции по-предпазливи при отпускането на кредити. Макар повечето банки на ЦИЕ да са добре финансирани и в по-добра форма, отколкото банките в Западна Европа, те станаха по-внимателни.

Преди кризата добър бизнес план и здраво ръкостискане бяха достатъчни, за да се измъкне голяма сума от банките. Сега отпускат кредити само на партньори, в които имат доверие. Те ще финансират трансакции, но общо взето само за добри имоти в централни райони на водещи градове, гарантирани с дългосрочни договори за наемане. Компаниите, които желаят да направят първата крачка, трябва да покажат високо равнище на предварително отдаване под наем или на предварителни продажби.

Банките затегнаха правилата в жилищния сектор, а кредитоискателите, търсещи да купят имоти, са много по-предпазливи, тъй като безработицата в региона расте. Продължаващият спад на жилищните цени отблъсква купувачите, които се чудят дали тенденцията към понижаване на цените е приключила.

Положителните тенденции включват офис сектора, който бе подкрепен от увеличаване на изнасянето на оперативно-стопанска дейност на компаниите – прехвърлянето на изключително сложни офис процедури от страните, където разходите са по-големи. Полша се възползва най-много от това, особено нейните по-малки градове, които предлагат добре квалифицирана, евтина работна ръка и все повече модерни офис площи.

Докато столиците на страните от Централна и Източна Европа предлагат доста търговски центрове, все още има възможност за растеж в по-малките градове на региона, където модерните търговски пространства бяха рядкост. Градове като Торун в Северна Полша и Плоещ в Румъния имат съвременни търговски центрове. Същевременно жителите на столиците проявяват засилен интерес към пазаруването по главните търговски улици.

Инвестициите в магистрали дадоха тласък на строителството на повече складове. Отново Полша е водеща при използването на тази възможност, главно защото е голяма страна, която имаше ужасна пътна мрежа. Бумът в строителството прави централизираните складове осъществим вариант за обслужване на националния пазар.

„До 2015 година дълговите пазари ще започнат да функционират по-нормално,“ посочи Хадли Дийн, управляващ партньор за Източна Европа към консултантската компания за недвижими имоти Colliers International. Той отбеляза, че 2013 и 2014 година вероятно ще останат „без промяна“, което оставя възможност за пресметнат риск. „Сега много хора са насочили вниманието си към центъра, центъра и пак центъра. Инвестирането обаче в по-периферни страни може да се изплати,“ допълни той.

Ерик Асимакопулос, управляващ директор на компанията за инвестиции в недвижими имоти Revetas Capita, посочи, че акцентът върху централната част на Варшава е резултат от грешката „груповото движение“, която кара инвеститорите да пропускат възможности другаде. Той търси сделки в унгарския и румънския сектор на продажби на дребно, както и в полския град Краков и Словакия.

Лабмрос Анагностопулос, главен изпълнителен директор на Secure Group, която търси имоти на Балканите, е съгласен. „Има по-голям икономически и политически риск в Югоизточна Европа (…), но пък доходността в Полша е около 6 %, докато в Букурещ и София е около 8,5 %, а в други страни дори още повече. Според нас има възможност за печалба при препродажба там,“ отбелязва той.

Имотите вероятно ще следват останалата икономика, което означава, че значителното съживяване вероятно ще отнеме известно време. Когато това се случи, интересът би могъл да се премести от Полша към по-пренебрегвани части на региона.

БТА